案情回顾

2010年4月20日，杨某与连城某房产开发商签订商品房买卖合同，双方约定：建筑面积249.7l㎡，每平方米3630元，合计906 447元；在合同关于面积确定及面积差异处理的规定，杨某选择了按建筑面积计算的计价方式(有打√标记)。合同签订后，杨某分二笔支付了全部购房款，房产公司在2013年交付了房屋。

2016年4月15日，杨某高高兴兴去拿房产证，最后却发现房产证上的房子面积与合同上的不一样。该证书确定杨某所购房屋建筑面积为245.20㎡，与出卖房屋的面积少了4.51㎡。为此，杨某多次要求退回多收的4.51㎡的购房款，但房产公司始终以各种理由不退款。最终，杨某起诉至连城县法院，希望通过法律途径解决。

庭审时，被告辩称原告在《房屋买卖合同》中第四条计价方式与价款及第五条面积确认及面积差异处理在“按面积计算处”和“按套计算处”均有打“√”。按照合同约定，不应向其退款。

法律链接

    《合同法》第三十九条 采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。

格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。

《合同法》第四十一条 对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条 出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：

（一）面积误差比绝对值在3％以内（含3％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；

（二）面积误差比绝对值超出3％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。

编者后语

    本案双方签订的《商品房买卖合同》，系双方的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，具有法律效力，双方应当按照约定全面履行自己的义务。本案中原告虽然在合同中第四条计价方式与价款及第五条面积确认及面积差异处理在“按面积计算处”和“按套计算处”均有打“√”，但是按照有关格式条款的有关规定，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。所以，房屋面积应按照实际建筑面积计算。

    根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第一款的规定，面积误差比绝对值在3％以内（含3％），按照合同约定的价格据实结算。本案商品房预售面积为249.71㎡，房屋产权登记面积只有245.2㎡，少于合同约定的面积4.51㎡，其面积误差比绝对值在3%以内范围，应当按合同约定据实结算。原告请求返还差价的诉讼请求应予以支持。