【审判规则】  

卖方的家庭成员以买方侵害其所有权为由提起确权之诉，因买方在签订合同时不知房屋存在其他共有人份额，且在村委会的见证下按照房屋当时的市场价格支付符合法律规定的合理房款，并自签订协议后居住至今。而农村房产的买卖一般是在村委会公示见证下以交付房屋、占有居住为准则，买方符合善意、合理价格以及交付的条件，构成善意取得，合法取得农村房屋的所有权。 

【关 键 词】

民事 房地产法学 所有权确认 善意取得 农村宅基地 房屋买卖合同 继承权 善意 合理价格

【基本案情】

张X兰与张X国系夫妻关系，二人于1964年登记结婚，有一子张万成、两女张金凤和张X凤。1993年，张X国购入涉案房屋（密云县密云县西田各庄镇丁村X街101号院落）。2003年，张X国去世。一年后，张X兰再婚并在密云县西田各庄镇k村定居并于2009年将户口迁入。2008年，在村委会干部张X武等三人的见证下，张万成与王X云签订房屋买卖合同，约定张万成将涉案房屋作价叁万伍仟元整售予王X云，王X云当面一次付清购房款后，涉案房屋产权即归王X云所有。合同签订后，王X云依约支付购房款后取得涉案房屋并居住至今。2012年8月，王X云翻盖涉案房屋时，张X兰得知房屋买卖事实，主张张万成与王X云的买卖合同无效，并诉至法院，受理法院根据最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定，以及当事人未能提供证明合同无效的其他证据，判令驳回张X兰的诉讼请求。

现张X兰、张X凤以涉案房屋是张X国的遗产，张万成与王X云签订的买卖协议侵害其继承权为由，提起诉讼，请求确认其享有涉案房屋的所有权，并判令王X云将翻盖的涉案房屋部分恢复原状。

王X云辩称：其对涉案房屋有他人的继承份额并不知情，且签订买卖协议有村委会的见证，房款也已按协议付清，故协议有效，应获得涉案房屋的所有权及院落使用权。同时，翻盖涉案房屋已成事实无法恢复原状。

【争议焦点】

卖方未经通知家庭其他成员将农村房屋出售给不知房屋有其他共有人份额的同村村民，并经村委会见证支付价款且交付，卖方家庭成员主张确认房屋所有权。此种情况下，买方是否还能以善意取得主张所有权。

【审判结果】

一审法院认定：“房屋买卖协议”有效已于2012年诉讼中确认，被告王X云与张万成为同村村民，在村委会见证下以合理价款支付且对涉案房屋继承份额不知晓，后居住并使用涉案房屋至今，构成善意取得。原告张X兰、张X凤的诉讼主张缺乏法律依据。

一审法院判决：驳回原告张X兰、张X凤的诉讼请求。

原告张X兰、张X凤不服一审判决，提起上诉称：房屋所有权不适用诉讼时效的限制，且涉案房屋所属土地属于宅基地，私下买卖违反法律禁止性规定，故而被上诉人王X云的购买行为不能构成善意取得。另外，被上诉人王X云的翻建行为不仅未得到相关部门的批准，且是在诉讼期间进行的，一审法院判决的事实不清，适用法律错误。

被上诉人王X云辩称：支持一审法院判决。

二审法院判决：驳回上诉，维持原判。

【审判规则评析】

根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定：无处分权将不动产或动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。而对于农村房屋不动产亦是适用善意取得制度的：首先，善意主要是指对无处分权人处分财产的不知情的主观心理状态，对于“善意”，应当考虑受让人是否应负有“知情”的义务、是否对财物支付了合理对价、交易场所以及交易时间是否符合常理几个因素，如果受让人明知对方是无处分权人或明知受让财物的价格与实际价格相差极大，以及交易的场所和时间过于隐秘，不符合常理，则可以认定其行为出于“非善意”。再次，要以合理的价格进行交易，对于合理的价格的认定，在司法实践中，一般是参照最高人民法院在《合同法解释二》中对明显不合理的低价所作界定， “不低于市场价格的70%即可视为合理价格”，即要在参考交易地市场价格的情况下，不得低于交易地市场价格的70%；最后，房屋属于不动产，依照物权公示原则，不动产需要登记，转让亦需要过户登记；但是，现实中，农村房屋的所有权一般是没有登记的，村民将房屋交付给受让人，且受让人占有使用该房屋，或长时间居住在该房屋内，均可证明房屋已实际交付。综上所述，农村房屋买卖中，买卖双方经村委会的公示见证，卖方将房屋转移给买方居住占有使用，买方构成善意并以合理价格交付，即可以善意取得制度取得房屋所有权。

买方购入房屋后翻建时，卖方的家庭成员以侵害其房屋所有权为由，提起确权之诉。因在签订房屋买卖合同时，买方并不知房屋存在其他共有人，且在村委会见证下支付购房款，主观不明知卖方无处分权，系善意。同时，按照房屋当时的市场价格，买方支付的人民币叁万伍仟元整，不仅符合交易惯例，亦不属于上述司法解释规定的明显不合理的低价，属于以合理的价格取得受让房屋。另外，买卖双方系同村村民，双方之间买卖农村房屋并不违反法律规定；且在购得房屋后，买方一直居住至今，已有五年之久，符合上述农村房屋交付的条件。综上，买方的行为已构成善意取得，享有房屋所有权。

【适用法律】

《中华人民共和国民法通则》第四条 民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。

《中华人民共和国物权法》第三十二条 物权受到侵害的，权利人可以通过和解、调解、仲裁、诉讼等途径解决。

《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项 原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。

【法律文书】

民事起诉状 民事答辩状 民事上诉状 民事上诉答辩状 律师代理意见书 民事一审判决书 民事二审判决书

【效力与冲突规避】

参考性案例 有效 参考适用

张X兰、张X凤诉王X云所有权确认纠纷案

【案例信息】

【中 法 码】房地产法·房地产权属制度·房屋权属制度·房屋所有权 (R0102011)

【案    号】 (2013)二中民终字第12600号

【案    由】 所有权确认纠纷

【判决日期】 2013年10月18日

【权威公布】 被国家法官学院《中国审判案例要览》(2014年民事审判案例卷)收录

【部门体系】 房地产法学

【检 索 码】 C0303+32+1BJEZ++0413C

【审理法院】 北京市第二中级人民法院

【审级程序】 第二审程序

【审理法官】 刁久豹 刘丽杰 王佳

【上 诉 人】 张X兰 张X凤（均为原审原告）

【被上诉人】 王X云（原审被告）

【上诉人代理人】 唐容（北京市檀州律师事务所）

【裁判文书原文】  (如使用请核对裁判文书原件内容)

《民事判决书》

上诉人（原审原告）：张X兰。

上诉人（原审原告）：张X凤。

委托代理人：唐容，北京市檀州律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：王X云。

原告张X兰、张X凤诉称：原告张X兰与张X国（已故）原系夫妻，婚后育有3名子女；位于密云县西田各庄镇丁村X街101号院落系原告张X兰与张X国共同所有，张X国病故时未留下任何遗嘱，其法定继承人亦未对该院落进行分割，后该院落一直由张X兰之子张万成居住使用。2006年，张万成将该院落对外出租并收取租金。2012年8月5日，原告张X凤经过该院落时，发现被告王X云正在拆房改建，遂同母亲张X兰找被告王X云询问。被告王X云答复称已与张万成签订了买卖协议，购买了该院落。二原告对此当即提出异议。现诉至法院，请求判令：确认位于密云县西田各庄镇丁村X街101号院落的使用权及4间半西厢房的所有权归二原告所有，被告将该院落的北正房恢复原状，诉讼费由被告承担。

被告王X云辩称：被告购买该房时并不知道该房有他人的份额，且与张万成签订买卖协议时有村委会见证，购房款已经给付，故该院落及房屋应归我所有；北正房我已经翻建了，不可能恢复原状。故不同意二原告的诉讼请求。

北京市密云县人民法院经公开审理查明：位于密云县西田各庄镇丁村X街101号院落原归张X华所有。1964年，原告张X兰与张X国登记结婚，婚后育有一子二女，分别为张万成、张金凤和原告张X凤。1993年，张X华将该院落卖与张X国。2003年2月26日，张X国病故。2004年4月19日，张X兰与于月明登记再婚，迁至密云县西田各庄镇k村居住，并于2009年11月5日将户口从丁村迁至k村。2008年8月23日，张万成与本村村民王X云（在村内无其他宅基地）签订“买卖房屋协议”，其内容为：“丁村村民张万成现有石木结构小瓦北正房4间、西厢房砖砼结构4间半房屋坐落X街101号，经双方共同协商同意卖给本村村民王X云，房屋作价叁万伍仟元整（人民币），房款当面一次付清……从即日起房屋产权归购房户王X云所有。”张万成、王X云和在场人王X、刘X柱以及代笔人张X武在协议上签字，王X云给付张万成购房款35 000元。协议签订后，王X云即在购买的院落中居住至今。2012年8月，因王X云翻盖房屋，原告张X兰提出异议，认为此房屋有其份额，张万成与王X云在张X兰不知情的情况下私自签订的“买卖房屋协议”应属无效，遂诉至本院，请求判令确认被告王X云、张万成于2008年8月23日签订的“买卖房屋协议”无效。本院经审理，以《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，即当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持，且张X兰未提交合同无效的其他证据为由，作出（2012）密民初字第5456号民事判决书：“驳回原告张X兰要求确认被告张万成与被告王X云于二○○八年八月二十三日签订的《买卖房屋协议》无效的诉讼请求”。现张X兰、张X凤以物权保护为由诉于本院，要求确认位于密云县西田各庄镇丁村X街101号院落的使用权及4间半西厢房的所有权归二原告所有，被告将该院落的北正房恢复原状。在本案的审理过程中，原告张X兰之女张金凤、之子张万成均明确表示不参加本案诉讼。经本院现场勘查，被告王X云已将位于密云县西田各庄镇丁村X街101号院北正房予以翻建。

上述事实有下列证据证明：

（1）（2012）密民初字第5456号民事判决书。

（2）照片。

（3）证明。

（4）双方当事人陈述。

北京市密云县人民法院经审理认为：物权受到侵害的，权利人可以通过和解、调解、仲裁、诉讼等途径解决；民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则；被告王X云与张万成系同一村民集体组织成员，于2008年8月通过与张万成签订“买卖房屋协议”购买了密云县西田各庄镇丁村X街101号院，支付了相应价款，后一直在该院落居住至今，并对北正房进行了翻建，属于善意取得，并不违背国家强制性法律规定，且双方所争议的主标的物已经灭失。二原告在2012年8月之前对此并未提出异议。故二原告要求确认位于密云县西田各庄镇丁村X街101号院落的使用权及4间半西厢房的所有权归二原告所有并将北正房恢复原状之诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持；至于二原告因此所产生的损失，可另行主张。

北京市密云县人民法院依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国物权法》第三十二条之规定，作出如下判决：

驳回原告张X兰、张X凤的诉讼请求。

案件受理费35元，由原告张X兰、张X凤负担（已交纳）。

二审诉辩主张

上诉人张X兰、张X凤诉称：王X云购买房屋不构成善意取得，其翻建房屋亦未得到相关批示且系在双方诉讼期间完成；我们主张的是房屋所有权，不适用诉讼时效规定；涉案房屋对应的院落宅基地使用权不能由当事人协商买卖。故原审法院认定事实不清，适用法律错误，应予改判。

被上诉人王X云辩称：同意原判。

北京市第二中级人民法院经公开审理，确认一审法院认定的事实和证据。

另：在二审审理期间，双方均表示该院落内原西厢房已经拆除。

北京市第二中级人民法院经审理认为：诉争房屋坐落在密云县西田各庄镇丁村，张廷国死亡后，该房屋长期由张万成掌控使用。王X云作为同村村民，经村委会干部见证自张万成处购得此房，此买卖合同的效力已经生效判决确认，本院在此不予赘述。王X云在购买房屋过程中支付了合理对价，后占有使用房屋多年，在使用期间又对房屋实施了翻建。综合以上情节，张X兰及张X凤以其对买卖合同不知情为由对该合同的标的物提出所有权主张依据不足。原审法院据此判决驳回其二人诉讼请求之处理结果并无不当，本院予以维持。对张X兰及张X凤的上诉请求本院难以支持。

北京市第二中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，作出如下判决：

驳回上诉，维持原判。

一审案件受理费35元、二审案件受理费70元，均由张X兰、张X凤负担（均已交纳）。